以規(guī)范合同為依托 以保護物權(quán)為核心 以行業(yè)發(fā)展為導向
——《物業(yè)承接查驗辦法》的理解和適用
文/陳偉
物業(yè)承接查驗制度是《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）確定的七大基本制度之一。2010年10月14日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定并印發(fā)了《物業(yè)承接查驗辦法》（以下簡稱《辦法》），將《條例》的有關(guān)規(guī)定進行細化、補充和完善，增強了物業(yè)承接查驗制度的可操作性，明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗活動中的權(quán)利義務(wù)�！掇k法》的出臺，對減少建設(shè)單位的開發(fā)遺留問題，降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)風險，維護業(yè)主的共同財產(chǎn)權(quán)益，化解物業(yè)管理的矛盾糾紛，構(gòu)建和諧互信的物業(yè)管理關(guān)系，具有重要的現(xiàn)實意義。
一、《辦法》的法理依據(jù)
（一）規(guī)范合同行為——《辦法》是合同法原理的實際應(yīng)用
物業(yè)承接查驗活動是履行前期物業(yè)服務(wù)合同的一個主要內(nèi)容和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其本質(zhì)是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的民事法律行為，應(yīng)當堅持契約自由的合同法原則。但是，這并不意味著合同當事人的契約自由不受任何制約，國家通過法律法規(guī)規(guī)范合同行為是對契約自由的適度干預，符合現(xiàn)代社會市場經(jīng)濟的特征和要求�！掇k法》規(guī)范前期物業(yè)管理合同中的承接查驗行為，正是合同監(jiān)督管理理論的實際應(yīng)用。目前政府之所以應(yīng)當監(jiān)管物業(yè)承接查驗活動，主要基于以下兩個方面的原因：一方面，物業(yè)管理活動具有準公共性，前期物業(yè)服務(wù)合同的主體，表面上是建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方，但合同的內(nèi)容、履行和結(jié)果涉及到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的利益，對物業(yè)承接查驗這一合同行為進行規(guī)范和監(jiān)督，有利于維護社會公共利益；另一方面，在競爭性的物業(yè)服務(wù)市場中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位處于不平等的締約地位，迫于建設(shè)單位的選擇權(quán)壓力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往不得不接受不公平的合同條件，前期物業(yè)服務(wù)合同雙方權(quán)益失衡的情況較為普遍，其中的一個主要現(xiàn)象就是物業(yè)承接查驗活動缺失或者流于形式。因此，有必要通過規(guī)范合同行為來平衡雙方當事人的利益，以維護物業(yè)管理的市場秩序。
（二）保護業(yè)主物權(quán)——《辦法》是物權(quán)法原則的切實體現(xiàn)
物業(yè)管理活動的出發(fā)點和歸宿，是業(yè)主物權(quán)利益的最大化；物權(quán)法的基本原則，是最大限度保護業(yè)主的物權(quán)。雖然物業(yè)承接查驗行為由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同實施，但該合同行為的結(jié)果卻與物業(yè)的主人——業(yè)主密切相關(guān)。如果離開了保護業(yè)主物權(quán)這一合同目標，前期物業(yè)管理活動無疑喪失其權(quán)利基礎(chǔ)�！掇k法》之所以應(yīng)當在物業(yè)承接查驗活動中切實體現(xiàn)保護業(yè)主物權(quán)的原則，其根本原因在于前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺位的現(xiàn)實難題�，F(xiàn)代物業(yè)分割銷售的開發(fā)模式和建筑物區(qū)分所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)模式，決定了建筑物的共有物權(quán)和共同管理權(quán)必須由全體業(yè)主來行使。在前期物業(yè)管理階段，由于不具備業(yè)主大會成立的法定條件或現(xiàn)實條件，在業(yè)主共同利益代表者缺位的情況下，由建設(shè)單位（初始業(yè)主）代行業(yè)主大會的職責，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，是合乎邏輯的商業(yè)慣例（雖然一直備受詬病卻難以找出替代模式）；由物業(yè)服務(wù)企業(yè)（初始服務(wù)者）代替業(yè)主大會的職責與建設(shè)單位共同辦理物業(yè)共有部分的承接查驗手續(xù)，同樣是合理和務(wù)實的制度安排。但是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇權(quán)由建設(shè)單位代為行使，物業(yè)共有部分的承接查驗權(quán)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為行使，這種雙重被代理的角色，決定了業(yè)主在前期物業(yè)管理階段的弱勢地位。因此，雖然規(guī)范建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的合同行為是《辦法》的主線，但無論從權(quán)利本源出發(fā)，還是從維護社會公平的角度，《辦法》都應(yīng)當以保護業(yè)主物權(quán)為最終落腳點。
（三）促進行業(yè)發(fā)展——《辦法》是《條例》理念的全面貫徹
《辦法》是《條例》的配套性政策，性質(zhì)上屬于廣義的行政管理法，是政府行使物業(yè)管理行政監(jiān)管職能、實現(xiàn)物業(yè)管理行政監(jiān)管目標的重要手段�！掇k法》通過強化建設(shè)單位在承接查驗工作中的義務(wù)和責任，通過加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接查驗工作中的指導和協(xié)助，最大限度地減少開發(fā)建設(shè)遺留問題，為前期物業(yè)管理活動創(chuàng)造有利條件，以促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，體現(xiàn)了“發(fā)展為重”的理念；《辦法》通過規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，最大限度地調(diào)和前期物業(yè)管理活動中的各種矛盾和沖突，充分平衡建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，以維護公平的交易秩序和市場環(huán)境，體現(xiàn)了“平衡利益”的理念；《辦法》在充分認識前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺位的前提下，通過發(fā)揮房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督和指導作用，依靠公權(quán)的適度介入來保護處于弱勢地位的業(yè)主的權(quán)益，體現(xiàn)了“保護弱者”的理念。因此，從這個意義上，《條例》“發(fā)展為重、平衡利益、保護弱者”的立法理念，在《辦法》中得到了全面的貫徹落實。在物業(yè)承接查驗活動中，“發(fā)展為重”與“平衡利益”和“保護弱者”是相輔相成、互為因果和互為促進的共生關(guān)系。一方面，只有物業(yè)管理行業(yè)在擺脫生存困境基礎(chǔ)上得到發(fā)展壯大，只有物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位在前期物業(yè)管理市場上處于平等締約和競價的地位，才能保證前期物業(yè)管理資源得到公平、合理和有效的配置，才能從根本上保護作為前期物業(yè)服務(wù)合同第三方的業(yè)主的利益；另一方面，只有前期物業(yè)管理活動各方的利益得以平衡，只有處于弱勢地位業(yè)主的權(quán)益得以保護，才能為物業(yè)管理的市場培育營造一個良好的法律環(huán)境，才能促進物業(yè)管理行業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。
二、《辦法》的指導思想
（一）以《合同法》、《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》為依據(jù)，尊重業(yè)主的物權(quán)，尊重物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位的契約自由；以維護業(yè)主的共同利益和物業(yè)管理市場秩序為目標，明確房地產(chǎn)行政主管部門的指導和監(jiān)督職能。
（二）正視前期物業(yè)服務(wù)合同雙方權(quán)利義務(wù)失衡的現(xiàn)實，平衡建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中的利益；正視前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺失的現(xiàn)實，發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗工作中的專業(yè)優(yōu)勢。
（三）規(guī)范建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗中的責任和義務(wù)，督促建設(shè)單位提高物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)質(zhì)量；規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中的權(quán)利和義務(wù)，為前期物業(yè)管理活動順利開展創(chuàng)造條件。
（四）強化物業(yè)承接查驗工作的針對性和實用性，根據(jù)以往物業(yè)承接查驗中存在的問題，有針對性地進行相關(guān)制度設(shè)計；強化物業(yè)承接查驗工作的程序性和可操作性，通過具體詳細的程序規(guī)定和操作規(guī)范，指導相關(guān)主體在實踐中參照適用。
三、《辦法》的立法重心
（一）加強對建設(shè)單位的約束，以督促建設(shè)單位在物業(yè)承接查驗中切實做到“誠實信用”
首先，《辦法》要求建設(shè)單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。其次，《辦法》規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當在現(xiàn)場查驗20日前，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交承接查驗所必需的資料，未能全部移交的，建設(shè)單位應(yīng)當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。再次，《辦法》要求建設(shè)單位應(yīng)當及時解決現(xiàn)場查驗中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用部位，共用設(shè)施的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的問題，并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復驗；應(yīng)當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。最后，《辦法》規(guī)定建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益；不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。
（二）加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導，以督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)承接查驗中切實做到“客觀公正”
對于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的名稱和種類、物業(yè)承接查驗的文件依據(jù)和具體程序，《辦法》分別在第十六條、第十二條和第十三條中作出詳細的列舉和說明。對于建設(shè)單位移交的資料，《辦法》提示物業(yè)服務(wù)企業(yè)重點核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。對于現(xiàn)場查驗的方法，《辦法》指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能。對于現(xiàn)場查驗和交接工作，《辦法》要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)形成書面記錄，并詳細列明了查驗記錄和交接記錄應(yīng)當包括的具體內(nèi)容。對于現(xiàn)場查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，《辦法》指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定和規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位。
（三）加強對違約行為的監(jiān)管，以保證前期物業(yè)服務(wù)合同雙方在物業(yè)承接查驗中切實做到“權(quán)責分明”
為督促建設(shè)單位履行物業(yè)承接查驗義務(wù)，《辦法》明確規(guī)定了建設(shè)單位的三項法律責任：1、物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任；2、物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當負責修復；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當依法承擔賠償責任；3、建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責任。同樣，為督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)承接查驗義務(wù)，《辦法》也明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的三項法律責任：1、自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務(wù)，承擔因管理服務(wù)不當致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責任；2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管；3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任。
（四）加強對業(yè)主權(quán)利的保護，以保證各方主體在物業(yè)承接查驗中切實做到“保護業(yè)主共有財產(chǎn)”
為防止前期物業(yè)服務(wù)合同終止后物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒交物業(yè)承接查驗檔案，《辦法》明確規(guī)定物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有；為發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)承接查驗中的主觀能動性，《辦法》明確規(guī)定業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，并要求建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主；為發(fā)揮各方主體的監(jiān)督作用，《辦法》規(guī)定物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證，物業(yè)所在房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當及時處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗行為的投訴。
四、《辦法》的制度創(chuàng)新
（一）明確物業(yè)承接查驗的基本條件
一方面，在各地取消綜合驗收的大背景下，為保證物業(yè)硬件符合交付使用條件，《辦法》通過第十一條詳細規(guī)定實施承接查驗的物業(yè)應(yīng)當具備的七個基本條件，并鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實施物業(yè)承接查驗創(chuàng)造有利條件。另一方面，在前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺位的前提下，為保證物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施承接查驗工作有約可依和有據(jù)可查，《辦法》明確規(guī)定在以下三個契約性文件中必須約定物業(yè)承接查驗的相關(guān)內(nèi)容：一是物業(yè)買賣合同應(yīng)當約定建設(shè)單位所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標準；二是臨時管理規(guī)約應(yīng)當對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項作出約定；三是前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當包含物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。
（二）明確物業(yè)承接查驗協(xié)議的核心作用
在物業(yè)承接查驗全過程中，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議是最為關(guān)鍵的核心環(huán)節(jié)。簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議既是對現(xiàn)場查驗結(jié)果的確認，也是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接收物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的先決條件�！掇k法》中關(guān)于物業(yè)承接查驗協(xié)議的規(guī)定有五個條款之多，凸現(xiàn)其在物業(yè)承接查驗活動中的核心作用�！掇k法》明確規(guī)定了物業(yè)承接查驗協(xié)議的內(nèi)容、效力和違約責任：1、物業(yè)承接查驗協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)當包括物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時效、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責任等；2、物業(yè)承接查驗協(xié)議是前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力；3、物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，應(yīng)當承擔違約責任。
（三）明確雙方當事人的共同責任
《條例》第二十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。實踐中，經(jīng)常存在這一條款被誤讀的情況，物業(yè)承接查驗如果被曲解為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的單方義務(wù)，不僅縱容了建設(shè)單位逃避應(yīng)盡的義務(wù)，而且不利于物業(yè)承接查驗工作的順利開展。為此，《辦法》對《條例》的相關(guān)內(nèi)容進行了必要的補充和完善：1、在物業(yè)承接查驗的定義中，《辦法》明確規(guī)定物業(yè)承接查驗的主體為物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位；2、對于查驗記錄和交接記錄，《辦法》要求建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽字確認；3、對于惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗中共同侵害業(yè)主利益的行為，《辦法》規(guī)定建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當共同承擔賠償責任。
（四）明確行政部門的監(jiān)管職責
制定《辦法》的主導思想之一，就是要通過公權(quán)力的適度干預，平衡物業(yè)承接查驗雙方的權(quán)利義務(wù)，保護處于弱勢地位的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益。為了加強日常監(jiān)管工作，《辦法》明確規(guī)定了物業(yè)承接查驗備案制度，要求物業(yè)所在地區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門在物業(yè)交接后30日內(nèi)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的物業(yè)承接查驗協(xié)議等文件資料辦理備案手續(xù)。為了糾正不履行物業(yè)承接查驗義務(wù)的行為，《辦法》規(guī)定物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)責令建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期改正，對于建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗資料的，《辦法》規(guī)定物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門可以按照《條例》第五十九條的規(guī)定行使處罰權(quán)。
五、《辦法》的準確適用
（一）承接查驗的內(nèi)容和重點
關(guān)于物業(yè)承接查驗的內(nèi)容，應(yīng)當按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，沒有約定的，按照《辦法》第十六條列明了的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)容，同時，根據(jù)《辦法》第十七條的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。關(guān)于物業(yè)承接查驗的重點，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標準、外觀質(zhì)量和使用功能，而非物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)在質(zhì)量和安全性能，以避免承擔不必要的風險和責任。
（二）《辦法》的定位和適用
關(guān)于《辦法》的定位，作為《條例》的配套性政策和物業(yè)承接查驗制度的細化和補充，《辦法》既不能混同于“物業(yè)接管驗收標準”，也不能等同于“物業(yè)服務(wù)項目交接辦法”。與技術(shù)較性強的“物業(yè)接管驗收標準”相比，《辦法》更偏重于制度性和程序性；與涉及綜合性整體項目的“物業(yè)服務(wù)項目交接辦法”相比，《辦法》涉及交接的內(nèi)容僅為物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。關(guān)于《辦法》的適用范圍，應(yīng)明確限定為前期物業(yè)管理階段的新建物業(yè)，雖然《辦法》規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會和業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗活動可以參照執(zhí)行，但這僅限于其中部分程序性和技術(shù)性的條款，《辦法》中大量關(guān)于建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)及法律責任的實體規(guī)定具有主體的相對性和內(nèi)容的時效性。
作者系住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司物業(yè)管理處處長
